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《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》发布

2019-04-26 10:08:20 住房大数据网 阅读

2019年4月19日,中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,2019年4月25日,中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告(201904)》。报告由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、纬房大数据与人工智能研究院在2019年3月纬房指数(大数据房价指数的升级版本)监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究完成。作为研究范式的创新,报告涉及的所有数据均源于大数据挖掘分析。

报告关于住房市场运行最新动态的分析显示,全国房价继续小幅上涨,重点城市二手房成交量较快放大。

2019年3月全国房价继续小幅上涨,少部分一二线城市涨速有所加快。纬房指数监测显示,2019年3月,142个样本城市房价平均环比上涨0.344%,环比涨幅比上月收窄0.11个百分点。142个样本城市中,房价环比上涨城市95个,占样本数的66.9%,比上月增加1个。环比下跌的城市为47个,占样本数的33.1%。

在房价延续小涨的同时,重点城市二手住房成交量较快放大。纬房指数监测发现,2019年3月,10大重点城市二手住房成交量指数为226.99,比2019年前2个月之和还要高出5.6%。值得关注的是,这一指数值不仅超过了前期2017年3月的高点,同时是2017年以来的成交量指数最高值。由于2017年3月为上一轮一二线城市住房市场景气小周期的波峰,成交量指数超越前期高点具有较明确的市场指向意义。从量在价先的一般性规律看,重点城市房地产市场已经聚集了一定的上涨动能。

报告认为,2019年1季度出现局部“小阳春”,其主要原因有:

一是住房市场融资环境得到改善。资本市场的资金紧张状况显著缓解,部分城市首套房贷利率已经降至基准利率水平。

二是房价预期出现转变。部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调,一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分潜在购房者认为房地产调控可能进一步松动,从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。

由于房地产市场对于货币和政策因素极其敏感,在预期政策见底和融资环境向好的综合作用下,2018年末的市场悲观情绪出现谨慎转变,2019年1季度多数城市房价小幅上涨。

分区域看,一线城市房价继续小幅上涨,准一线及二线城市房价涨幅扩大。

  其中,一线城市房价整体继续小幅上涨纬房指数监测显示,2019年3月,一线城市房价平均环比上涨0.955%,环比涨速比上月收窄0.197个百分点。4个一线城市均小幅上涨,其中北京环比上涨1.17%,比上月扩大0.21个百分点;上海环比上涨1.31%,较上月收窄0.05个百分点,这是上海在经历了20个月的持续下跌后,房价出现的连续2个月的环比上涨;深圳环比上涨1.27%,较上月扩大0.14个百分点;广州环比上涨0.07%,较上月收窄1.09个百分点。可以发现,由于一线城市是中国房地产市场调控政策最严厉、调控手段最成熟的区域,房价虽有所回升但并未出现大涨,涨幅较上月也没有扩大。

与上年同期相比,2019年3月一线城市平均同比下跌1.423%,这主要是由于上海同比下跌7.95%拉低平均值的结果。北京、深圳实际均同比微涨,其中北京同比上涨1.5%,深圳同比上涨1.85%。

准一线城市房价涨幅有所扩大,部分城市涨速提升较快。纬房指数监测显示,2019年3月,准一线城市房价平均环比上涨1.8%,环比涨幅比上月扩大1.368个百分点。其中苏州环比上涨3.31%,比上月扩大2.68个百分点;杭州环比上涨2.37%,比上月扩大1.72个百分点;重庆环比上涨1.46%,比上月扩大1.32个百分点;天津环比上涨1.46%,比上月收窄0.25个百分点。

二线城市房价涨幅略有扩大,部分上年跌幅较大的城市房价反弹也较快。纬房指数监测显示,2019年3月二线城市房价平均环比上涨0.923%,环比涨幅比上月扩大0.424个百分点。经历了2018年的连续下跌后,厦门首次出现了连续4个月、成都出现了连续3个月的环比上涨。2019年3月,厦门环比上涨3.16%,比上月扩大1.56个百分点;成都环比上涨1.93%,比上月扩大0.12个百分点。但与上年同期相比,2019年3月厦门房价下跌5.28%,成都房价下跌14.93%。

三四线城市房价涨幅略有收窄,“小阳春”基础并不牢固。

纬房指数监测显示,2019年3月,三四线城市房价平均环比上涨0.196%,涨幅比上月收窄0.213个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为72个,比上月减少2个。三四线城市中的上涨城市占比为61%,比上月减少1.7个百分点。2019年3月,廊坊(燕郊)房价环比上涨3.32%,涨幅比上月收窄4.18个百分点。这也是廊坊(燕郊)房价经历2017-2018年大跌之后的连续4个月快速上涨。

报告关于住房市场的短期预测认为,一二线城市以小涨或微涨为主,少数城市可能较快上涨。

在再城市化大背景下,一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区,住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整,房价下跌空间相对较小,而潜在的上涨压力相对较大。

从外部环境看,宏观政策的方向将由保障总量需求逐步转向提升微观效率。但在国内经济存在下行压力的条件下,宏观政策尚难以出现实质性大幅收紧,货币环境总体仍将松紧适度。这意味着市场利率仍将处于在合理区间的下限,从而首套房贷利率也很难再度回升到2018年的水平,这在一定程度上仍有利于楼市的回升。

从房地产政策看,在中央重申“房子是用来住的,不是用来炒的”的背景下,一二线城市房地产调控政策将保持其延续性与稳定性,部分热点城市还可能针对住房投资需求出台更进一步调控举措。由于一二线城市住房总价高、对融资杠杆的依赖度大,在调控政策坚持“房住不炒”的条件下,一二线城市房价上涨仍将受到很大制约。短期内一二线城市房价总体以小涨或微涨为主,难以出现大涨。

部分二线城市调控手段机制尚不完善,且政策对市场的反应与效力传导也需要一定时间,短期内少数二线城市仍可能较快上涨。

报告关于住房市场的短期预测还认为,三四线城市“小阳春”趋于消退,房价将稳中有降。

从城市化总体格局看,三四线城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃,房价持续上涨动力不足。

从三四线城市自身发展看,国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大,多数三四线城市的城市面貌得到长足改善;货币化棚改政策虽然淡出,但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

2019年初局部楼市的“小阳春”,与外部环境的好转及房价预期向乐观转变有很大关系。在经济政策强调提升微观效率、房地产调控坚持“房住不炒”的条件下,三四城市局部“小阳春”将自行消退,房价仍将趋于稳中有降。

报告建议,把好货币供应总闸门,避免大水漫灌或突击性信贷;以差别化信贷政策为主抓手,实现对住房投资投机的精准抑制,房价潜在上涨压力较大的城市,可通过升级二套以上房贷的认定条件以精准抑制投机;加强房价预期管理,保持政策的连续性与稳定性。

纬房指数(原大数据房价指数的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数由纬房大数据与人工智能研究院每月编制并发布。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬发布上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

本期报告撰写人为:

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编邹琳华;

中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编王业强;

中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编吕风勇。


纬房指数(原大数据房价指数的升级版本)为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数,由纬房大数据与人工智能研究院每月编制并发布。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬发布上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。


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